สัญญาเช่าที่ดิน พบได้บ่อยในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าคุณจะเช่าที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย เพื่อการพาณิชย์ หรือเพื่อการเกษตร ซึ่งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องศึกษาและทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าที่ดินประเภทต่างๆ ว่ามีข้อแตกต่างกันอย่างไร และมีเงื่อนไขอะไรบ้าง
การทำ สัญญาเช่าที่ดิน ระหว่างคู่สัญญานั้นสำคัญเป็นอย่างยิ่ง เพราะภายในสัญญาจะมีการระบุของเงื่อนไขและข้อตกลงที่จะใช้เป็นตัวบ่งชี้ข้อตกลงต่างๆ ที่คู่สัญญาลงลายมือชื่อยินยอม โดยหากมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา ฝ่ายนั้นจะต้องรับผิดชอบชดเชยค่าเสียหาตามที่สัญญาระบุไว้ เพื่อนแท้เงินด่วนจะแนะนำทำความรู้จักกันก่อนว่าสัญญาเช่าที่ดิน 2 แบบ นั่นคือ สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น และสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว มีข้อสังเกตและแตกต่างกันอย่างไร ได้ในบทความนี้
สัญญาเช่าที่ดิน คือ หนังสือข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ซึ่งประกอบไปด้วยผู้ให้เช่าและผู้เช่า ภายในสัญญาจะปรากฏข้อกำหนด งดเว้น กระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมทั้งข้อตกลงและเงื่อนไขต่างๆ ที่คู่สัญญายินยอมตกลงกันไว้ และท้ายหนังสือควรมีการลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายและพยานเพื่อเป็นการรับรู้หรือดำเนินการทางกฎหมายได้
การทำสัญญาเช่าที่ดินมีอยู่ 2 ประเภท คือ สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นที่ไม่เกิน 3 ปี และ สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวเกิน 3 ปีขึ้นไป โดยภายในแบบฟอร์มต้องมีองค์ประกอบที่สำคัญระบุไว้เพื่อความรัดกุมและเป็นการรักษาผลประโยชน์ของคู่สัญญา ดังนี้
สถานที่เขียนสัญญาเข่าที่ดิน
วัน เดือน ปี ที่ทำ
ชื่อนามสกุลและข้อมูลของคู่สัญญา
รายละเอียดที่ดิน ระยะเวลาให้เช่า
อัตราค่าเช่า
การรับผิดของผู้เช่า
ลายมือชื่อผู้ให้เช่า ผู้เช่า และพยาน 2 คน
สัญญาเช่าที่ดินเป็นเอกสารสำคัญที่เป็นลายลักษณ์อักษร จัดทำขึ้นระหว่างคู่สัญญาโดยให้ผู้เช่ามีสิทธิหรือใช้ประโยชน์บนที่ดินตามจุดประสงค์ที่ตกลงกันไว้ คู่สัญญาจะยินยอมในข้อตกลงต่างๆ ที่ระบุไว้ด้วยการลงลายมือรับทราบ ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเกิดขึ้น และหากผู้เช่าทำผิดสัญญา ชำระค่าเช่าล่าช้า ผิดนัด หรือไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าก็สามารถยกเลิกสัญญาเช่า เรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าปรับตามที่สัญญาเช่าระบุ หรือดำเนินการฟ้องร้องผู้เช่าได้ตามกฎหมาย
สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นคือสัญญาเช่าที่ดินที่มีอายุไม่เกิน 3 ปี เป็นสัญญาเช่าที่สามารถทำขึ้นได้เลยระหว่างบุคคลโดยไม่ต้องเดินทางไปเขียนที่สำนักงานที่ดิน แต่ต้องมีการระบุรายละเอียดที่ชัดเจน ซึ่งรวมถึงรายละเอียดของที่ดิน คู่สัญญา อัตราค่าเช่า ระยะเวลาของสัญญาเช่าที่ดิน และเงื่อนไขอื่นๆ ตามที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงกันไว้ จากนั้นให้ลงลายมือชื่อของคู่สัญญาพร้อมทั้งพยานให้เรียบร้อย
สัญญาเช่าที่ดินรายปีแบบไม่เกิน 3 ปี เป็นสัญญาเช่าระยะสั้น คุณไม่จำเป็นต้องไปทำถึงที่สำนักงานที่ดินท้องที่ แต่ควรมีการระบุรายละเอียดที่กล่าวในเบื้องต้นอย่างชัดเจน
ทำสัญญาเช่าที่ดินเป็นระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี สามารถทำได้เองระหว่างคู่สัญญา โดยที่ไม่ต้องเดินทางไปถึงสำนักงานที่ดินท้องที่ และคุณไม่ควรลืมระบุรายละเอียดให้ครบถ้วน พร้อมทั้งลงลายมือชื่อของคู่สัญญา และพยานด้วย
หากมีการตกลงกันว่าผู้เช่าจะเช่าที่ดินเพื่อประกอบกิจการให้ระบุวัตถุประสงค์ของการเช่าที่ดินนี้เข้าไปในสัญญาเช่าที่ดินด้วย โดยในสัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์เพื่อการประกอบธุรกิจควรมีรายละเอียดของที่ดิน ค่าเช่า ระยะเวลาเช่า สิทธิของผู้เช่า หรืออื่นๆ ตามที่ตกลงกันไว้
สำหรับคนที่ต้องการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร สามารถทำได้ภายใต้กฎหมายการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 เพื่อคุ้มครองเกษตรกรไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากเจ้าของที่ดินที่หวังผลจากค่าเช่าอัตราสูง มีทั้งแบบการเช่าแบบถาวรหรือชั่วคราว และในสัญญาควรมีการระบุค่าเช่า และสิทธิของผู้เช่าที่สามารถทำประโยชน์อะไรได้บ้างบนที่ดินนั้นๆ
สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวเป็นสัญญาเช่าที่ดินที่ระยะเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียน ณสำนักงานที่ดินท้องที่ โดยทั่วไปสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวสามารถแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ สัญญาเช่าที่ดินธรรมดา และ สัญญาเช่าที่ดินตอบแทน
สัญญาเช่าที่ดินธรรมดาไม่แตกต่างจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป จะมีลักษณะที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรทำความเข้าใจ ดังนี้
ผู้ให้เช่าจะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าเช่าเป็นงวดๆ จากผู้เช่า
ผู้เช่าจะไม่สามารถโอนสิทธิเช่าที่ดินนี้ให้ผู้อื่นได้ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าหรือผู้เช่าเสียชีวิตสัญญาเช่าที่ดินก็จะสิ้นสุดลง
หากต้องการฟ้องร้อง ต้องนำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินไปดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่
หากสัญญาเช่าที่ดินระบุระยะเวลาเช่า 3 ปี ต้องดำเนินการฟ้องร้องภายใน 3 ปีเท่านั้น
ส่วนสัญญาเช่าที่ดินตอบแทน ตัวของผู้เช่าเองจะต้องจ่ายค่าตอบแทนอื่นๆ ที่นอกเหนือจากค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นจำนวนตามที่ตกลงกันไว้ระหว่างคู่สัญญา สัญญาเช่าที่ดินตอบแทนมีลักษณะที่ควรทำความเข้าใจ ดังนี้
ในกรณีที่ผู้เช่าเสียชีวิตแต่อยู่ในระยะเช่า ผู้เช่ามีสิทธิโอนสัญญาเช่าที่ดินตอบแทนไปให้ทายาทหรือผู้อื่นได้ โดยที่จะต้องเสียค่าเช่าต่างตอบแทน
อสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าสร้างขึ้นบนที่ดินที่เช่า เมื่อสัญญาสิ้นสุดลงผู้ให้เช่าจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น
ผู้เช่าต้องรับผิดชอบซ่อมแซมหรือต่อเติมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่บนที่ดินเอง แต่กรรมสิทธิของการซ่อมแซมหรือปรับปรุงจะเป็นของผู้ให้เช่า
การเช่าช่วง คือ การที่ผู้เช่าปล่อยเช่าที่ดินให้บุคคลที่สามเข้ามาเช่าที่ดินต่อจากตนเองอีกทอดหนึ่ง โดยที่ผู้เช่าต้องทำสัญญาเช่าที่ดินระหว่างผู้เช่าและบุคคลที่สามนั้นด้วย ยกตัวอย่างเช่น นาย ก. ปล่อยที่ดินให้นาย ข. เช่า แล้วตัวนาย ข. ก็ได้ปล่อยที่ดินให้นาย ค. เช่าต่ออีกทอด
ไม่ว่าจะทำสัญญาอะไรก็ตาม โดยเฉพาะสัญญาเช่าที่ดิน ทุกคนที่ทำควรทำความเข้าใจกับองค์ประกอบต่างๆ ที่ระบุไว้บนสัญญาก่อนลงลายมือชื่อ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดหรือข้อเสียเปรียบขึ้นมาในภายหลัง รายละเอียดสำคัญต่างๆ ที่ควรรู้จัก มีดังนี้
ในสัญญาเช่าที่ดินต้องระบุคู่สัญญาให้ชัดเจน ซึ่งประกอบไปด้วย ผู้เช่า และ ผู้ให้เช่า พร้อมกับใส่รายละเอียดให้ครบถ้วนไม่ว่าจะเป็นชื่อ-นามสกุล ที่อยู่อาศัยปัจจุบันที่ติดต่อได้สะดวก หมายเลขโทรศัพท์ที่ติดต่อได้ หรือรายละเอียดของคู่สมรสด้วย (ถ้ามี)
ภายในสัญญาเช่าที่ดินต้องมีการระบุรายละเอียดของที่ดินที่ปล่อยให้เช่า เช่น ทำเลที่ตั้ง ข้อมูลของเลขที่โฉนดที่ดิน รวมถึงขนาดของที่ดินที่ให้ปล่อยเช่าด้วย ถ้าการเช่าที่ดินนี้เป็นการแบ่งบางส่วนของที่ดินให้ผู้อื่นเช่าต้องระบุเข้าไปด้วยว่ามีเขตพื้นที่เท่าไร ผู้เช่าสามารถทำประโยชน์อะไรได้บ้างบนผืนที่ดินนั้น เพื่อความชัดเจนและป้องกันข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นภายในภายหลัง
ต้องระบุระยะเวลาที่ให้เช่าที่ดินในสัญญาเช่าที่ดินเพราะมันมีฎหมายมาเกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะทำสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นหรือระยะยาว ถ้าเป็นสัญญาเช่าระยะยาวที่มากกว่า 3 ปีขึ้นไปคู่สัญญาต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ด้วย
ต้องเขียนให้ชัดเจนถึงค่าตอบแทนหรืออัตราค่าเช่าเพราะนี่เป็นหนึ่งในองค์ประกอบที่สำคัญของสัญญาเช่าที่ดิน ต้องระบุว่าผู้เช่าต้องชำระเท่าไร ด้วยช่องทางชำระคืนทางไหน เป็นรายเดือนหรือรายปี พร้อมทั้งระบุวันที่ถึงกำหนดชำระค่าเช่า หากต้องการขึ้นค่าเช่าในปีอื่น หรือเวลาอื่นๆ ก็ให้ระบุด้วยว่าผู้ให้เช่าจะขอขึ้นค่าเช่าในปีนั้นๆ
หากที่ดินของผู้ให้เช่ามีทรัพย์สินประเภทอื่นๆ เช่น สิ่งปลูกสร้าง ก็อาจระบุในสัญญาเช่าที่ดินว่าผู้เช่าจะสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเหล่านี้ได้อย่างไรบ้าง หรือต้องรักษาสภาพทรัพย์สินเหล่านั้นให้เป็นไปตามที่กำหนดแบบไหน
เมื่อมีการทำสัญญาเช่าที่ดิน ทรัพย์สินและที่ดินอาจเกิดความเสียหายเมื่อมีผู้เช่ามาใช้ประโยชน์ คู่สัญญาจึงควรตกลงกันก่อนว่าหากเกิดความเสียหายต่อสิ่งเหล่านั้นผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบอย่างไร ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าอาจขอความยินยอมจากผู้เช่าให้สามารถดำเนินการฟ้องร้องได้ตามกฎหมาย เพื่อเสริมสร้ามความมั่นคงและมั่นใจให้แก่ผู้ปล่อยเช่า
การทำสัญญาเช่าที่ดินของชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัย เช่น การเช่าบ้าน หรือ เช่าคอนโด มีเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากเข้ามาทำงานและท่องเที่ยว ระยะสัญญาเช่ามีกฎเกณฑ์ไม่ต่างกับการเช่าที่อยู่อาศัยของคนไทยตราบใดที่ไม่ใช่การเช่าเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม นั่นคือ
การให้เช่าระยะสั้นไม่เกิน 3 ปี
การให้เช่าระยะยาวเกิน 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี
ซึ่งการให้เช่าระยะยาว ต้องไปทำสัญญาเช่าที่ดินต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือ สำนักงานที่ดินท้องที่โดยที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมตามที่กรมที่ดินกำหนดไว้ ทว่าการครอบครองหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินชาวต่างชาติจะทำได้ภายใต้เงื่อนไขกำหนดของกฎหมายเท่านั้น
ปัญหาอันดับต้นๆ ที่ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มักจะพบเจอเมื่อปล่อยเช่าที่ดินคือการที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้เช่าจึงควรทำความเข้าใจหรือหาข้อมูลเกี่ยวกับการดำเนินการต่างๆ ที่สามารถทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายในกรณีที่ได้รับค่าเช่าล่าช้า, ไม่ครบถ้วน, และไม่ได้รับชำระค่าเช่า ซึ่งมีดังนี้
หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าเมื่อถึงกำหนดชำระตามที่ตกลงกันไว้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะทวงค่าเช่าจากผู้เช่าโดยวิธีการทวงถามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าที่ดินหรือตามที่ตกลงกันไว้ เช่น การทำหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าที่เป็นลายลักษณ์อักษรซึ่งอาจแจ้งถึงมาตรการและบทลงโทษ แล้วนำส่งทางไปรษณีย์หรือส่งให้กับผู้เช่าด้วยตัวเอง
ถ้าผู้เช่ากำหนดค่าปรับไว้ในข้อตกลงของสัญญาเช่าที่ดินในกรณีที่ได้รับค่าเช่าล่าช้าหรือไม่ได้รับค่าเช่า ผู้เช่าก็มีสิทธิเรียกร้องค่าปรับได้ตามอัตราที่กำหนดแต่ต้องอยู่ภายใต้กฎหมาย หากตั้งค่าปรับไว้สูงเกินกว่ากฎหมายก็จะถูกลดค่าปรับลงตามที่ศาลเห็นสมควรว่ามันสอดคล้องกับที่ผู้ให้เช่าเสียหาย
ผู้ให้เช่าอาจริบเงินประกันการเช่าได้ถ้าในสัญญาเช่าที่ดินระบุว่าเงินประกันหลักนั้นเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาของผู้เช่า เพื่อที่จะนำเงินนั้นไปชำระค่าเช่าที่ล่าช้าหรือผิดนัด โดยที่ผู้ให้เช่ายังสามารถเรียกให้ผู้เช่าวางเงินประกันการเช่าเพิ่มเติมได้ตามจำนวนที่ริบไปแล้ว
ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้หากผู้เช่าจ่ายล่าช้าหรือผิดนัด โดยต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาตามที่ระบุไว้ แต่ในกรณีที่ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญา ผู้ให้เช่าต้องทวงถามล่วงหน้า 15 วัน เพื่อให้ผู้เช่าได้เตรียมหาเงินมาชำระหรือย้ายออก ยกเว้นการเช่าที่มีสัญญาน้อยกว่า 1 เดือน ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที
หากทำไปในทุกขั้นตอนแล้ว ไม่ว่าจะเป็นการเรียกร้องค่าเช่า ค่าปรับ ค่าเสียหาย และ/หรือ บอกเลิกสัญญาเช่า แต่ผู้เช่ายังไม่ย้ายออกไปจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้เช่าต่อศาลได้โดยให้ดำเนินการภายใน 5 ปีนับตั้งแต่วันที่ผิดนัดชำระในกรณีที่เรียกร้องค่าเช่าทั่วไป หรือภายใน 6 เดือนนับแต่วันส่งคืนทรัพย์ถ้าต้องการเรียกร้องเอาค่าปรับหรือค่าเสียหายที่เกิดกับทรัพย์สินที่เช่า
การทำสัญญาเช่าที่ดินเป็นการรักษาผลประโยชน์ของทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าที่ดิน เพื่อไม่ให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียเปรียบ ถ้าคุณเป็นผู้ปล่อยเช่าที่ดินที่มีผู้เช่าทำผิดสัญญาก็สามารถเรียกร้องค่าเช่า ค่าปรับ หรือค่าเสียหายได้ตามที่ระบุไว้ในสัญญา
การทำสัญญาไม่ได้มีแต่การเช่าที่ดินเท่านั้น การทำสัญญาประเภทอื่นๆ เช่น การทำสัญญายืมเงินด่วน 30 นาที เองก็มีการทำสัญญากู้ยืมเงินไว้เช่นกัน โดยมีลักษณะเป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุข้อตกลงเงื่อนไขต่างๆ ที่ทำขึ้นระหว่างผู้ปล่อยสินเชื่อและผู้กู้ยืม
บทความนี้เกิดจากการเขียนและส่งขึ้นมาสู่ระบบแบบอัตโนมัติ สมาคมฯไม่รับผิดชอบต่อบทความหรือข้อความใดๆ ทั้งสิ้น เพราะไม่สามารถระบุได้ว่าเป็นความจริงหรือไม่ ผู้อ่านจึงควรใช้วิจารณญาณในการกลั่นกรอง และหากท่านพบเห็นข้อความใดที่ขัดต่อกฎหมายและศีลธรรม หรือทำให้เกิดความเสียหาย หรือละเมิดสิทธิใดๆ กรุณาแจ้งมาที่ ht.ro.apt@ecivres-bew เพื่อทีมงานจะได้ดำเนินการลบออกจากระบบในทันที
